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办公零售持续回暖，投资热度逐步回升
2020年西安地铁三线齐发，八线运营，地铁5号线、6号线一期、9号线于12月投入运营服务，全网增加运营里程83公里，运营总里程达到245公里，由全国第15位跃居全国第9位。新线路开通带动沿线项目高质量发展，2020年西安优质写字楼市场 供需放量持续回暖，科技新媒体需求旺盛;优质零售物业市场 新增项目招商良好，存量项目保持活力;投资市场 办公项目关注度高，地铁沿线热度上升。 优质写字楼市场 新增供应：29.2万平方米 净吸纳量：18.8万平方米 空置率：34.1% 租金报价：87.6人民币/月/平方米 2020年第四季度，西安写字楼市场录得3个项目共10.3万平方米的新增供应，全年录得新增供应29.2万平方米，新增项目主要聚集在高新和城北，年末全市写字楼总体量到达623万平方米。租赁市场持续活跃，受地铁新线路开通的积极影响，以高新为代表的地铁沿线写字楼需求在四季度明显提升，带动本季度全市写字楼净吸纳量录得10.5万平方米，全年净吸纳量录得18.8万平方米，空置率环比下降0.6个百分点，至34.1%。季末全市优质写字楼租金报价同样本环比上升0.3%，录得每月每平方米87.6元。 需求方面，科技新媒体(38.8%)、传统金融(21.8%)和商务服务(11.3%)是本年度西安写字楼市场的主要驱动力。科技新媒体需求保持高速增长，四季度录得中诺通讯在永利国际金融中心新租4300平方米，网易有道在高新扩租6000平方米，好未来在建科中心扩租5100平方米，粉笔网在中铁第一国际和恒石国际中心分别扩租3000平方米和1500平方米。传统金融行业租赁需求集中在高新，四季度录得浦发银行在中铁西安中心扩租2200平方米。全年来看，高新是西安写字楼租赁的热门区域，城北、曲江也是较为活跃的成交板块。 2021年预计将有66万平方米的新增供应入市，其中甲级写字楼占比超过50%，非核心区供应占比超过50%，全市写字楼总体量将突破680万平方米，受新入市项目影响，短期内空置率将小幅回升。已投入运营的地铁5号线、6号线1期和9号线持续提升沿线商务区的租赁表现，带动优质项目租金稳中有升。 世邦魏理仕西安顾问及交易服务|办公楼部主管孙奇表示：“岁末盘点，我们可以看到2020年全年西安写字楼市场先抑后扬，年初因为疫情和居家隔离，新增供应纷纷推迟入市，净吸纳量同比大幅度萎缩。从二季度开始疫情得到有效控制，写字楼市场开始恢复生机。第四季度，净吸纳量达全年峰值10.5万平方米，全年净吸纳量逾18万平方米。全年净吸纳量虽然同比下降约49%，但可以看到得益于西安众多的科研院校和人才优势，TMT及在线教育企业布局迅速，租赁成交保持活跃。同时，亦有部分企业暂缓的租赁决策有望于2021年一季度或二季度重启选址。2021年将是西安的“重要场景”之年，十四运召开、二环、三环提升项目启动以及地铁11、12、17号线规划建设，持续提升营商环境并吸引大量人才，相信西安写字楼市场成交将会更加活跃。” 优质零售物业市场 新增供应：42.5万平方米 净吸纳量：15.1万平方米 空置率：6.0% 首层平均租金：269.7人民币/月/平方米 2020年四季度，西安零售物业市场录得立丰城LE CITY、龙湖西安香醍天街2个新项目入市，新增体量27万平方米，全年新增零售面积42.5万平方米，推动全市零售物业总体量突破600万平方米。新增项目采取积极的招商策略，开业品牌入驻率均达到90%以上;存量项目持续更新租户保持活力，开元商城、世纪金花等百货更新多个服饰、美妆品牌，赛格国际购物中心6层调改加大零售业态比例，老城根Gpark、MOMOPARK引入多家西安首店。受此影响，四季度录得全市优质零售物业净吸纳量30万平方米，全年净吸纳量15.1万平方米，空置率环比下降0.7个百分点至6.0%。季末购物中心首层平均租金同样本比环比提升0.4%，录得每月每平方米269.7元。 需求方面，零售类业态依然是主要的需求来源，但核心区域与非核心区域存在明显差异。核心区域百货商场较多，零售业态需求占比更高，新开门店中占比达到62%;非核心区域餐饮及体验业态需求提升，分别高于核心区域5.6个百分点和4.6个百分点，零售业态需求占比下降至52%。品牌方面，以调色师、WOW COLOUR为代表的美妆集合店品牌，以华为、小米为代表的3C品牌，以周大福为代表的珠宝品牌，以海底捞、贤合庄为代表的火锅品牌，以一点点为代表的饮品品牌，均在本年度积极拓展市场，开出多家新店。 受疫情影响，部分零售物业延期开业，预期2021年将有超过100万平方米的新增供应。大量新项目入市，将在短期内推高市场空置率。值得关注的是，2021年西安召开十四运，将激发新的消费潜能。 CBRE西安顾问及交易服务|商业部主管何易峰表示：“在“颜值经济”日益火爆以及审美文化多元化的趋势下，化妆品成为主流消费品，特别是作为年轻客群的一种刚性、高频需求。同时，近几年随着一大批新锐国货品牌崛起，国人对国货潮牌的关注度越来越高，尤其是年轻一代消费者，在国潮话题中的参与度越来越高，以完美日记、中国李宁为代表的国产品牌深受95后喜爱。 疫情后购物中心纷纷进入了集中招调期，美妆、国潮的品牌的引入是商业项目的调改动向。新生代国产美妆零售及中国风联合潮品正在成为商场招租的心头好，通过国潮品牌引入从而聚焦了“Z世代”消费群体的注意力和购买力。” 投资市场 成交总量：28.8亿元 办公相关物业占比(按金额)：100% 自用型物业占比 (按笔数)：25% 内资占比(按金额)：73.3% 西安全年录得4笔大宗交易，成交金额共计人民币28.8亿元，主要集中在第四季度。从交易的物业类型看，投资者更倾向办公市场，今年成交物业均为办公类物业，目前投资者对此类物业的关注度持续走高，且标的物可选择空间大，全市超过70%待售项目为写字楼项目。从投资区域看，以核心区交易为主，2020年共成交3宗，占比75%。受地铁新线路开通影响，地铁沿线项目热度上升，高新、沣东、沣西、航天成为投资热点区域。从投资目的看，投资类增值型需求增加，全年自用型需求仅占25%。凭借突出的硬科技优势与人才优势，西安未来将吸引更多科技研发企业、在线教育企业设立企业总部或第二总部，自用型需求将持续增加。 CBRE西安投资及资本市场主管郝亚文表示：“2021年是“十四五”开局年，也是全运年，随着西安城市骨架的不断拉大，新兴区域和市场的关注度不断上升，一线品牌房企及政府平台公司均在优质区域兴建办公及商业项目，多样化的产品设计和灵活可变的交易方式，将吸引自用买家和投资者的目光，从而不断提升市场的去化速度，缓解供应压力。” |
